Was sich am Immobilienmarkt Dubai tatsächlich verändert hat
Ende Februar 2026 eskalierten die Spannungen zwischen den USA, Israel und dem Iran. Und zum ersten Mal in der jüngeren Geschichte erreichen militärische Aktionen auch VAE-Gebiet. Klar hat das den Markt nicht kalt gelassen: Die Verkaufsvolumina fielen im März gegenüber dem Vormonat um knapp 30 %. Die Hotelauslastung sank verständlicherweise auf 16 %, so mussten z. B. die Luxushotels auf der Palm ihre Preise halbieren.
Während der Aktienmarkt vorübergehend eingebrochen ist, ist das beim Immobilienmarkt gar nicht so schnell möglich. Aktien lassen sich per Klick verkaufen, Wohnungen aber nicht. Viele Immobiliendeals wurden im März deshalb erstmal einfach verschoben. Die Nachfrage ist also nicht verschwunden, hat aber definitiv pausiert.
Die Liste mit Insider-Tipps zu aktuellen Deals
Immobilienunternehmer in Dubai und Gründer von DG Capital. Daniel wurde 2018 als erfolgreichster Immobilienmakler Dubais ausgezeichnet.
Der Immobilienmarkt in Dubai räumt auf. Und ehrlich gesagt, war das längst überfällig.
Nach drei Jahren, in denen praktisch jeder mit Dubai-Immobilien Geld verdient hat, sortiert sich der Markt jetzt gezwungenermaßen neu. Spekulatives Kapital verabschiedet sich. Käufer, die ohne nennenswertes Eigenkapital und mit der Hoffnung auf schnelle Flips eingestiegen sind, geraten gerade am ehesten unter Druck. Niemand nimmt dir mehr einfach so eine Offplan-Unit ab. Offplan wird wieder, was es immer sein sollte: eine langfristige Investition.
Übrig bleiben also die Investoren, die mit einer langfristigen Perspektive in Dubai Geld gelassen haben. Für sie ändert sich am Grundprinzip erst mal wenig. Was sich ändert, ist das Umfeld: Es wird anspruchsvoller, selektiver und – für die richtigen Investoren – chancenreicher.
Während der Immobilienkrise in Dubai Offplan kaufen? Ja, aber anders als bisher
Der Offplan-Markt hat den Boom der letzten Jahre getragen. Mehr als 60 % aller Transaktionen gingen in den vergangenen Jahren auf Immobilien, die noch nicht fertiggestellt waren.
Besonders für Offplan-Investitionen hat sich der Wind gedreht. Zu viel Angebot, weniger Käufer plus steigende Baukosten. Laut UBS-Schätzungen könnten 2026 viele neue Wohneinheiten auf den Markt kommen, bei einem Zehnjahresschnitt von rund 27.000. Die traurige Wahrheit: Nicht jede dieser Einheiten wird einen Abnehmer finden.
Experten-Tipp!
Daniel Garofoli - Gründer von DG Homes
"Was heißt das für Dich? Offplan funktioniert weiterhin. Aber du solltest jetzt unbedingt ganz genau hinschauen. Welcher Bauträger? Wie viele Einheiten hat das Projekt? Gibt es echte Nachfrage in dieser Lage? Und auch: Wärst du bereit, diese Einheit selbst zu halten, wenn der Weiterverkauf erstmal nicht klappt?"
Immobilienkrise Dubai: Die Kurzzeitvermietung schwächelt, Die Langzeitvermietung wird wichtiger.
Falls du eine Wohnung über Airbnb vermietest oder das vorhast, hast du es schon gemerkt: Die Kurzzeitvermietung leidet aktuell massiv, weil Touristen ausbleiben und Hotels ihre Preise drastisch gesenkt haben: Warum 800 Dirham für ein Apartment zahlen, wenn man für 600 ein fünf Sterne buchen kann?
Langzeitvermietung gewinnt dagegen. Sie ist planbarer und bringt stabilere. Gleichzeitig muss man auch sehen: Wenn viele ehemalige Airbnb-Wohnungen in den Langzeitmarkt drängen, drückt das auf die Mieten. Die Daten zeigen hier bereits erste Rückgänge.
Die Faustregel: Airbnb-Hochburgen und Studio-Bezirke wie Emaar Beachfront oder Business Bay werden stärker betroffen sein als Eigennutzer-Communities mit Villen und Townhouses, etwa Tilal Al Ghaf oder Dubai Hills Estate. Wenn du vermietest, denk jetzt darüber nach, ob Langzeitmiete in deiner Situation nicht doch die klügere Wahl wäre.
Jetzt kontaktieren und beraten lassen!
Immobilienkrise Dubai? Villen und Townhouses bekommen Aufwind!
Die Nachfrage nach Elfenbeintürmen dürfte in den kommenden Monaten nachlassen. Deshalb profitieren voraussichtlich Townhouses, Villen, Low- bis Mid-Rise-Projekte und generell Objekte mit mehr Privatsphäre und Außenfläche von den neuen Entwicklungen. Das bedeutet nicht, dass Hochhäuser wertlos werden – aber wir gehen davon aus, dass die Nachfrage hier viel selektiver wird.
Unsere Immobilien in DubaiDistress Deals Dubai. Was steckt dahinter?
Seit Beginn der Krise suchen viele Menschen nach „Distress Deals Dubai" im Netz. Denn diese versprechen Immobilien unter dem Marktwert, weil Verkäufer aus Panik ihre Immoblien abstoßen. Tatsächlich gibt es Distress Deals in Dubai. Aber das Ganze ist doch etwas komplizierter als solche Schlagzeilen.
Was ein Distress Deal ist – und was nicht.
Ein Distress Deal kommt dann zustande, wenn ein Eigentümer aus finanziellen Gründen schnell verkaufen muss. Weil er Zahlungsplandruck oder mehrere Objekte gleichzeitig im Portfolio hat, oder weil er durch die Nachrichtenlage befeuert Eigentum loswerden möchte. Die Abschläge liegen dabei typischerweise bei 10 bis 25 % unter dem aktuellen Marktwert.
Der Punkt ist: Es gibt gute Distress Deals und schlechte Distress Deals. Schlechter Distress sind schwache Immobilien in mäßigen Lagen mit geringer Liquidität, die zu angeblichen Rabattpreisen abgestoßen werden. Vielleicht kannst du sogar wirklich 30 % unterm Marktwert kaufen – bleibst aber am Ende auf der Immobilie sitzen. Ein guter Distress dagegen sind hochwertige Objekte in gefragten Lagen, die nur deshalb unter Wert weggehen, weil der Eigentümer gerade in einer persönlichen Drucksituation steckt. Diese Unterscheidung zu treffen erfordert einiges an Marktkenntnis.
Immobilienkrise Dubai: Warum das Warten auf den großen Crash riskant ist
Viele potenzielle Käufer sitzen gerade auf der Seitenlinie und warten darauf, dass die Preise noch weiter fallen und der richtige Moment kommt, um zum Bruchteil des eigentlichen Wertes einzusteigen. Diese Rechnung wird für die meisten nicht aufgehen.
Und hier ist der Grund: Der Markt 2026 ist strukturell ein anderer als 2008. Damals war Dubai ein spekulationsgetriebener Markt mit massiver Hebelwirkung. Heute werden rund 87 % aller Immobilienkäufe in Dubai bar abgewickelt. Das Mortgage-Risiko, das 2008 den Crash befeuert hat, existiert in dieser Form nicht mehr. Einen Flächenbrand wie damals, bei dem die Preise um 50 oder 60 % einbrachen, halten deshalb sogar sehr konservative Analysten für unwahrscheinlich. Die bisherigen Preiskorrekturen liegen bei rund 4 bis 5 % und sind damit weit entfernt von einem Ausverkauf.
Dazu kommt, dass die attraktivsten Distress-Objekte den öffentlichen Markt oft gar nicht erreichen oder innerhalb von ein bis zwei Tagen verkauft werden. Wenn man jetzt passiv in Immobilienportalen scrollt, sieht man also nur die Reste.
Experten-Tipp!
Daniel Garofoli - Gründer von DG Homes
"Dann ist da noch diese Schnäppchenjäger-Falle. Viele vermeintliche Distress-Angebote sind gar keine echten Notverkäufe, sondern reines Marketing. Dem Käufer wird das Gefühl gegeben, clever investiert zu haben, und der schlaue Verkäufer bekommt seinen Preis."
Immobilienkrise Dubai 2026. Was jetzt funktioniert.
Bringen wir es also auf den Punkt. What works: Fertige Immobilien in starken Lagen auf dem Preisniveau von 2022 bis 2023 kaufen.
Das ist aktuell die stärkste Strategie. Geprüfte Objekte mit echtem Substanzwert in Lagen, die auch in fünf oder zehn Jahren gefragt sein werden. Solche Gelegenheiten sind nach wie vor begrenzt und erfordern Vorbereitung.
Aber ja, es gibt gerade gute Deals.
Die Liste mit Insider-Tipps zur aktuellen LageWarum die aktuelle Immobilienkrise in Dubai langfristig Chancen birgt
Es wäre naiv, die aktuelle Situation kleinzureden. Aber es wäre mindestens genauso naiv, Dubai jetzt abzuschreiben. Die Stadt bietet so viele strukturelle Vorteile, die kaum ein anderer Standort hat: das steuerliche Umfeld, die Ausrichtung auf Zukunftstechnologie, die Rolle als Drehscheibe für internationales Kapital und Thinktanks. Daran ändert die aktuelle Situation nichts.
Was aktuell leidet, ist das Vertrauen im Sekundärmarkt. Der Markt befindet sich in einem abwartenden Modus. Die Daten zeigen, dass diese Haltung eher vorsichtig als panisch ist
Gleichzeitig stellt Dubai gerade viel unter Beweis: schnelle politische Reaktionsfähigkeit. Stabilität und ein robust aufgestelltes Bankensystem. Was mittelfristig dazukommen dürfte: neue Programme für Investoren und Residents und eine noch stärkere Positionierung in Technologie, KI und Vermögensmanagement.
Wir sind sicher: Langfristig bleibt Dubai eine der relevantesten Städte für internationales Kapital.
.jpeg)
Immobilienkrise Dubai: Was sollten Investoten jetzt prüfen?
Wenn du bereits investiert bist, dann nimm dir jetzt die Zeit für einen ehrlichen Blick auf deine Situation:
- Was genau steht in deinem Kaufvertrag?
- Welche Verpflichtungen hast du gegenüber Bauträger, Verkäufer oder Bank?
- Gibt es Exit-Optionen, Spielräume, Sonderregelungen, die du vielleicht nie genauer angeschaut hast?
- Wie sieht deine Liquiditätsplanung für die nächsten zwölf bis achtzehn Monate aus, und ist dein Objekt auch unter veränderten Marktbedingungen noch tragfähig?
Wenn du vermietest, dann prüfe, wie stabil dein Mietverhältnis wirklich ist und ob dein Property Management die richtigen Mittel hat, um in einer angespannteren Phase Mieten einzutreiben und Probleme sauber zu lösen. Und frag dich auch, ob Langzeitvermietung nicht doch sinnvoller wäre als Kurzzeitvermitung.
Wir unterstützen Dich dabei, deine Verträge und Optionen sauber zu prüfen:
• SPA- und Kaufvertragsprüfung
• Einordnung von Handlungsoptionen
• Fragen rund um Mietausfall und Vermieterrechte
• Nachlassplanung und Vermögensabsicherung in den VAE.
Wenn du kaufen oder verkaufen willst, sagen wir Dir nicht aus Eigeninteresse, sondern ganz ehrlich: aktuell lieber nicht auf eigene Faust. Wir haben ein Netzwerk mit über 2.550 Dubai-Investoren aufgebaut, das Käufer und Verkäufer in einem diskreten Prozess zusammenbringt.
Schreib uns, wenn du deine Situation besprechen möchtest.
.jpg)
