Dubai ist ein dynamischer Immobilienmarkt voller Chancen. Aber: Vorsicht bei Hochglanzversprechen. Jeder, der hier erfolgreich investieren will, braucht echtes Insiderwissen. Ich bin Daniel Garofoli und von Anfang an dabei gewesen. Ich beobachte den Immobilienmarkt in Dubai seit 13 Jahren. Und ich habe gesehen, wie Investoren ihr Vermögen vervielfacht haben – und warum andere viel Geld verloren.
Meine Haltung als Makler in Dubai ist klar: Transparenz statt Hype. Ehrliche Beratung statt unrealistischer Versprechungen. Denn Dubai bietet nach wie vor großartige Möglichkeiten. Aber nicht überall, und nicht zu jedem Preis. In diesem Artikel erhältst du deshalb einen realistischen Überblick über die Immobilienpreise in Dubai.
Wir gehen u. a. auf folgende Fragen ein:
- Wie hoch sind die Preise pro Quadratmeter in verschiedenen Bezirken?
- Ab welchem Preisniveau lohnt sich ein Immobilienkauf in Dubai?
- Welche Kaufnebenkosten fallen an?
- Wie funktionieren die Zahlungspläne und Finanzierungen in Dubai?
Ich gebe dir meine ehrliche Einschätzung zu Immobilienpreisen in Dubai, mit aktuellen Zahlen, einem Vergleich der verschiedenen Stadtteile und meiner eigenen Einschätzung, wo und ob sich dort ein Investment wirklich lohnen kann. Das alles basierend auf Fakten und Marktdaten – aber auch auf meiner jahrzehntelangen Erfahrung als Makler in Dubai. Los geht’s.
Immobilienunternehmer in Dubai und Gründer von DG Homes. Daniel wurde 2018 als erfolgreichster Immobilienmakler Dubais ausgezeichnet.
Immobilienpreise in Dubai: Preis pro Quadratmeter und Vergleich der Bezirke
Dubai ist die Stadt der Extreme und der Kontraste. Und genau das spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen in Dubai wider. Du findest hier ein Apartment für unter 4.000 Euro pro Quadratmeter. Oder auch Anwesen im hohen achtstelligen Bereich, vereinzelt auch für mehr als 100 Millionen Gesamtpreis. Doch bedeutet günstig automatisch ein Schnäppchen? Nein. Bedeutet teuer immer eine sichere Investition? Auch das nicht.
Unterschiedliche Bezirke bringen unterschiedliche Projekte, Chancen und Risiken hervor. Wer die falsche Wahl trifft, zahlt drauf. Wer clever agiert, kann sein Investment über die Jahre hinweg vervielfachen.
Lass uns deshalb einen Blick auf die aktuellen Marktpreise werfen und anschließend deren Hintergründe genauer analysieren:
Lage
Preis pro qm (Durchschnitt)
Besonderheiten
Investment Apartments (z. B. JVC, JVT)
ab 4.000 Euro
Solide Investment-Immobilien. Attraktive Mietrendite. Aufstrebende Stadtteile mit steigender Nachfrage.
Dubai Marina
ca. 5.500 Euro
Beliebtes Viertel mit oft in die Jahre gekommenen Hochhäusern, Verkehr und Tourismus.
Downtown Dubai
ca. 8.000 Euro
Zentrale Lage mit hohem Prestige. Hohe Servicegebühren. Viele Premium-Immobilien.
Burj Khalifa
ca. 8.300 Euro
Wahrzeichen Dubais. Exklusive Adresse mit beeindruckender Architektur. Hohe Unterhaltskosten. Niedrigere Mietrendite.
Palm Jumeirah
ca 10.000 - 22.000 Euro
Luxuriöses Wohngebiet mit direktem Strandzugang. Preise variieren hier stark je nach Lage und Ausblick.
Jumeirah Bay Island
ca. 25.000 Euro (Bestandsimmobilien)
bis über 35.0000 Euro (off plan Immobilien)
Exklusive Villen und Apartments in privater Umgebung. Bevorzugt von vermögenden Investoren weltweit. Milliardärsinsel genannt.
Was beeinflusst den Preis einer Immobilie in Dubai?
Die Wahrheit ist: Die obige Übersicht über Immobilienpreise in Dubai ist nur eine grobe Orientierung – denn die Immobilienpreise in Dubai verändern sich ständig. Teuer ist nicht gleich gut, günstig nicht gleich schlecht. Worauf also kommt es wirklich an?
Lage innerhalb des Bezirks: Die Lage in der Stadt ist für die Immobilienpreise in Dubai wichtig. Genauso wichtig ist die Lage innerhalb des Bezirks. Ein Apartment mit freier Sicht auf den Burj Khalifa kostet – klar – mehr als eine Wohnung mit Blick auf den Nachbar.
Der Bauträger: Bekannte Namen wie Emaar oder Meraas stehen nicht nur für gute Locations und Prestige, sie verschieben auch nicht selten das Komma beim Immobilienpreis. Doch Vorsicht: Nicht jeder etablierte Bauträger liefert automatisch das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.
Baujahr & Zustand: Ein hochwertiges Neubauprojekt in einer B-Lage kann rentabler sein als eine abgenutzte Bestandsimmobilie in einer A-Lage.
Amenities: Service mit Concierge, Pool, Spa und Fitnessbereich fallen als Extrapunkte auf die Nebenkosten an.
Mietrendite: Luxus ist schön. Aber nicht immer rentabel. Wer auf solide Mietrenditen setzt, sollte sich gut beraten lassen.
Immobilienpreise in Dubai: Der Fehler, den viele machen
Viele Neuankömmlinge in Dubai lassen sich von großen Versprechen und vermeintlichen Schnäppchen blenden. Eine Wohnung für 230.000 Euro in Downtown? Klingt verlockend. Doch dann liegen 230k in einem Gebäude mit hohen Nebenkosten, schlechter Bausubstanz – und die Rendite im Keller.
Auch Airbnb-Investments sind so eine Sache. Dubai hat zwar eine große und stabile Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen, aber die Regularien werden immer strenger angezogen. Ein Apartment nur für den Zweck der Kurzzeitvermietung zu kaufen, ist deshalb kein Spiel ohne Risiko.
Wie also in Dubai günstig investieren? Schauen wir uns das mal näher an.
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Für Einsteiger: Ab welchem Immobilienpreis in Dubai bekommt man ein wirklich gutes und rentables Objekt?
Der Immobilienmarkt in Dubai ist volatil. Sicher ist hier nur, dass verlockende Claims wie “Eine Wertsteigerung von X % pro Jahr ist sicher” nicht dafür sprechen, dass derjenige die Immobilienpreisentwicklung in Dubai wirklich verstanden hat. Wertsteigerungen variieren in Dubai stark nach der Gegend. Innerhalb der Gegend nach der dortigen Position. Und schließlich auch stark nach Art der Immobilie. Außerdem lässt sich durch die Volatilität eine Wertsteigerung grundsätzlich nicht für jedes Jahr garantieren. Deshalb ist die Auswahl des richtigen Projektes umso wichtiger, sollte sich der Markt wieder abkühlen. Somit lässt sich sowohl in starken als auch in schwachen Marktphasen eine hohe Mietrendite verdienen. Aber nur mit der richtigen Immobilie!
Das untere Ende: Was bekommt man für 80.000 Euro?
Ja, es gibt sie. Die Immobilien in Dubai für 80.000 Euro. Es gibt auch einen Grund, warum diese Immobilien so günstig sind. Hier sprechen wir von abgelegenen Bezirken mit alten Gebäuden inklusive Befall von Ungeziefer, veralteter Infrastruktur, Stau und Park-Chaos, ohne Service, ohne Amenities und in abgewohnten Wohnblöcken. Erschwerend kommen dann noch Dinge wie eine Kläranlage nebenan (inklusive Geruch) oder eine gefühlte Unsicherheit für alleinstehende Frauen dazu. Einer dieser Standorte mit solchen Immobilien ist zum Beispiel Dubai International City. Die Quadratmeterpreise in diesen Gegenden sind niedrig – ebenso das Mietniveau. Wer hier kauft, nimmt neben der schlechten Bausubstanz weitere mögliche Risiken mit in Kauf: Schwieriges Mieter-Klientel aus dem Niedriglohnsektor mit erhöhter Gefahr für Mietausfälle und starker Abnutzung der Wohneinheit. Wohngemeinschaften, deren Mitglieder-Umfang für Vermieter schwierig zu kontrollieren ist. Von einem Investment hier raten wir eindeutig ab.
Was für eine Immobilie bekomme ich in Dubai für 250.000 Euro?
Wer 250k in die Hand nimmt, erhält bereits eine moderne Wohnung in guter B-Lage mit Annehmlichkeiten wie Pool, Fitnessstudio und Sauna und kann von Mietrenditen von 6-10% profitieren. Grundstückspreise in gefragten B-Lagen wie z.B. JVC oder JVT haben sich in den letzten Jahren verfünffacht bis versechsfacht – denn schon heute gibt es in diesen Vierteln kaum mehr verfügbare Flächen. Somit ist Leven Residences unser letztes Projekt in JVT.
Auch in anderen Gegenden sind Mietrenditen von 6–9 % pro Jahr möglich – ein Wert, der in vielen westlichen Metropolen schon längst nicht mehr erreichbar ist. Denn Dubai ist nach wie vor ein stark wachsender Markt. Die Nachfrage ist da und auch stabil. Die Frage ist nur, in welchen Bezirken sie auch langfristig stabil bleibt.
Das obere Ende – Der Luxus-Immobilienmarkt in Dubai
Am anderen Ende des Spektrums stellt sich die Situation deutlich anders dar. Dubai ist zum globalen Hotspot für Ultra-High-Net-Worth-Individuals, und einer der umsatzstärksten Märkte für High-End-Immobilien geworden. Anders gesagt: Luxusimmobilien in Dubai boomen wie nie zuvor. Die teuerste Immobilie, die jemals verkauft wurde, lag bei weit über 100 Millionen Euro – und solche Deals werden in Dubai keine Einzelfälle bleiben.
Spitzenlagen wie Downtown, Palm Jumeirah und Jumeirah Bay sind nahezu komplett bebaut, hier ist das Angebot an Grundstücken sehr knapp und die Immobilienpreise steigen. Es werden allerdings neue Top-Lagen wie Palm Jebel Ali geschaffen, in denen noch Grundstücke verfügbar sind.
High-End-Luxus-Objekte, die z.B. mit Privatstrand, Grünflächen und 5-Sterne-Service ausgestattet sind, finden sich in Bezirken wie:
- Palm Jumeirah mit exklusiven Villen und Apartments mit direktem, privatem Strandzugang.
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Jumeirah Bay Island in absoluter Privatsphäre in gehobener Nachbarschaft.
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Emirates Hills, das "Beverly Hills" von Dubai.
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Dubai Hills Grove mit extravaganten Mega-Villen und Golfplatzblick.
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Al Barari, die grüne Oase Dubais mit luxuriösen Villen.
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Tilal Al Ghaf, exklusive Community mit modernen Villen und Lagunenstrand.
Wir erinnern uns: Hohe Unterhaltskosten, niedrigere Mietrendite. Was also treibt die Preise dieser Immobilien dermaßen in die Höhe? Status, Prestige und der unvergleichliche Luxus-Lebensstil, den keine Stadt der Welt wie Dubai zelebriert, sowie die Investition in ein Segment, in dem Geld – besonders auch durch den hohen
Zuzug an Millionären – oft keine Rolle mehr spielt.
Wie High-End Investition in Dubai in Zahlen aussieht?
Im ersten Quartal 2024 wurden in Dubai mehr als 100 Immobilien für über 10 Millionen US-Dollar verkauft. Das sind doppelt so viele wie in New York und dreimal so viele wie in Miami.
Die Preise für Ultra-Luxusimmobilien sind allein in den letzten 24 Monaten um bis zu 60 % gestiegen.
Jumeirah Bay Island hält aktuell den Rekord für den höchsten Quadratmeterpreis: über 35.000 Euro pro Quadratmeter für bestimmte Off-Plan-Einheiten.
Unsere Immobilien in Dubai: Die besten Angebote für jedes sinnvolle PreisniveauNeubau- und Off-Plan-Projekte mit hohen Renditechancen – Warum Off-Plan-Projekte in Dubai interessant sind
Viele High-End-Projekte in Dubai kommen als Off-Plan-Investitionen auf den Markt. Sie sind also noch in der Bauphase oder sogar erst in der Planungsphase. Klingt nach einem lukrativen Risikogeschäft? Unter Umständen ist es das auch.
Lass uns deshalb gleich zu Beginn einen Blick auf die Vorteile der Off-Plan-Investitionen sowie echte Risiken werfen:
Vorteile einer Off-Plan-Investition
- Statt den gesamten Kaufpreis auf einmal zu zahlen, erfolgt die Zahlung schrittweise. Du zahlst hier also z. B. 10 % Anzahlung, 60 % während des Baus und 30 % bei der Übergabe. Das reduziert dein Kapitalrisiko.
- Wer früh investiert, kann teilweise von steigenden Preisen noch während der Bauphase profitieren. Viele Top-Projekte in Dubai erleben bereits vor Fertigstellung eine Preissteigerung von 20–40 %.
- Käufer, die früh zuschlagen, erhalten die besten Lagen innerhalb eines Projekts zu den besten Konditionen: Je kleiner das Angebot, desto höher die Preise.
- Neubauten in Dubai (von guten Bauträgern) entsprechen den neuesten Baustandards. Von der Bausubstanz bis hin zur Ausstattung.
Mögliche Risiken einer Off-Plan-Investition
- Nicht jedes Off-Plan-Projekt wird ein Erfolg. Manche Entwürfe glänzen, aber dann wird der Bauträger den Erwartungen nicht gerecht. Dahinter stehen fehlende Finanzierung, unrealistische Baupläne oder mangelhafte Bau-Qualität auf Kosten der Investoren, sodass Geld schnell im Sand versickert.
- Nicht jeder Bauträger hat die Erfahrung und finanzielle Stabilität, um ein Großprojekt zuverlässig abzuwickeln. Es ist deshalb entscheidend, sich vor einer Investition intensiv mit dem Entwickler auseinanderzusetzen.
- Investoren in Dubai verstehen oft nicht, wie essenziell eine fundierte Analyse des aktuellen Marktes und spezielles Insiderwissen hier ist. Wer auf das falsche Pferd setzt, oder es auf eigene Faust probiert, braucht in Dubai eine ordentliche Portion Glück.
- Es kommt vor, dass Bauprojekte nicht pünktlich abgeschlossen werden. Verzögerungen verlängern dann auch deine Kapitalbindung. Ein anderes Risiko besteht darin, dass bei die Bauqualität nicht den ursprünglichen Versprechungen entspricht. Du solltest deshalb nur auf etablierte Bauträger setzen, die sehr gute Ergebnisse vorzuweisen haben.
Zu den verlässlichsten Bauträgern mit exzellentem Ruf in Dubai zählen:
Zu den bekanntesten Bauträgern in Dubai zählen:
- Sobha: Kümmert sich um hochwertige Immobilienprojekte mit erstklassiger Bauqualität und rechtzeitiger Fertigstellung.
- Emaar: Die Entwickler hinter den ikonischen Projekten wie Burj Khalifa, Downtown Dubai und Dubai Marina sind in meistens verlässliche Bauträger.
- Metrical Developments: Exklusiver Boutique-Bauträger mit hochwertiger Qualität und rechtzeitiger Fertigstellung aller Projekte. Unser exklusiver Partner, mit dem wir zusammen eigene Projekte umsetzen.
Experten-Tipp!
Daniel Garofoli - Gründer von DG Homes
Mit großen Namen kommt eine große Verantwortung. Doch auch bei den Großen solltest du niemals blind kaufen und es gibt einige weniger bekannte Bauträger, die auf höchstem Niveau arbeiten. Wir selbst haben so etwa mit unserem Partner Metrical Developments alle Projekte noch vor der versprochenen Übergabe fertiggestellt.
Hier ist guten Gewissens keine pauschale Empfehlung abzugeben. Ob sich eine Investition lohnen wird, hängt zu stark vom konkreten Projekt, der Lage, dem Bauträger und natürlich der jeweiligen Einheit selbst ab. Es gibt in Dubai ständig neue Entwicklungen – und nicht jedes Off-Plan-Projekt ist automatisch eine gute Investition. Einige Projekte sind großartige Gelegenheiten mit starkem Wertsteigerungspotenzial. Andere bergen reale Risiken. Wieder andere eignen sich eher für Eigennutzer oder langfristige Anleger.
Ein gutes Beispiel dafür ist Palm Jebel Ali. Hier gibt es enormes Potenzial – aber eben mit einem sehr langen Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren oder mehr. Wer bereit ist, so lange zu warten, könnte hier durchaus von einer Wertsteigerung profitieren, die sich sehen lässt. Allerdings gibt es zwischendurch immer wieder Phasen der Marktzyklen, die Geduld erfordern. Und Garantien gibt es keine.
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